終於找到夢想中的房子，準備簽約了？先別急。簽下名字的瞬間，法律效力就產生了，幾百萬、幾千萬的資產就此轉移。我見過太多朋友，因為簽約前少看一眼、少問一句，事後糾紛不斷，修繕費用動輒數十萬，甚至對簿公堂。這篇文章不是老生常談，是我自己買賣過幾次房子，以及幫朋友看過無數契約後，整理出的實戰心得。我會告訴你那些房仲不會主動提，但能讓你避開大坑的細節。
這篇文章幫你快速掌握重點
簽約前：文件與產權調查是重中之重
簽約前的準備，決定了你買的是安心的家，還是一堆麻煩。這個階段的核心只有一個：確認標的物的真實狀況與法律狀態。所有浪漫的想像都先放下，用偵探般的精神去查證。
斡旋金 vs. 要約書，你選對了嗎？
出價時，房仲通常會要你付一筆「斡旋金」（幾萬到十幾萬不等），讓他們去和屋主談。這裡有個替代方案：要約書。兩者最大的差別在於，斡旋金你付的是「錢」，如果要約失敗，錢會退你，但過程可能拖沓。要約書是你簽署一份「文件」表達購買意願，不涉及前期資金。
我個人傾向使用要約書。為什麼？減少資金被佔用的風險，也避免不必要的糾紛（曾有極少數案例是房仲對斡旋金處理不當）。當然，有些賣方看到斡旋金，覺得買方誠意更足。你可以直接問房仲：「我可以用要約書的方式出價嗎？」這是你權利。
產權調查，不只是調謄本
說到調謄本，很多人以為拿到土地和建物登記謄本就夠了。遠遠不夠。我建議你親自或委託地政士（代書）做一套完整的調查：
- 土地及建物登記謄本：看所有權人是不是簽約的賣方本人，有沒有設定抵押權（貸款）、地上權或任何限制登記（如預告登記、查封）。
- 地籍圖謄本與建物測量成果圖：確認房屋坐落的土地界址，有沒有佔用到鄰地或道路？陽台外推、頂加有沒有在圖上？這關乎你買的範圍到底在哪。
- 土地使用分區證明：去地方政府申請，確認這塊地是住宅區、商業區還是其他？這影響未來你能怎麼使用，甚至影響房價。
- 違建查報紀錄：向當地建管單位查詢，這房子有沒有被列管違建？如果是既存違建，雖暫緩拆除，但未來改建時可能會有問題。
我朋友就吃過虧，買了頂樓，簽約後才知道頂樓加蓋是列管違建，有被報拆風險，但契約已簽，只能自己承受風險。
簽約中：逐字審閱與特殊條款談判
來到簽約現場，氣氛通常會很「趕」，買賣方、雙方房仲、代書都在場，一堆文件要簽。你必須沉住氣，堅持逐條看完，不清楚就問到清楚。以下是最容易藏陷阱的幾個地方。
談判實戰：那些可以修改的條款
契約範本是死的，人是活的。以下幾條常有談判空間：
| 條款重點 | 常見寫法（對買方不利） | 建議修改方向（爭取目標） |
|---|---|---|
| 貸款不足處理 | 「買方貸款不足，應於X日內以現金補足」 | 「若買方貸款不足成數超過X成（如8成），買賣雙方得無條件解除契約，賣方應無息返還已收價款。」給自己一個退場機制。 |
| 點交期限 | 「交屋後X日內點交」 | 堅持「交屋同時點交」。一手交錢，一手驗屋、拿鑰匙，避免賣方拖延或搬空承諾附贈的物品。 |
| 違約罰則 | 只寫「違約方應賠償對方」 | 明確化。「賣方若違約不賣，除返還價款外，應賠償已付價款同額之違約金；買方若違約不買，賣方得沒收已付價款。」看清楚雙方對等的罰則。 |
記得，所有談好的修改，一定要直接寫在契約書上，並由雙方蓋章確認。口頭承諾在發生爭議時，幾乎等於沒有。
簽約後到交屋：最後的把關與點交實戰
簽完約，還沒結束。到真正交屋拿到鑰匙前，還有最後一里路。這段時間，代書會辦理報稅、完稅、過戶等流程，但你不能完全放手。
過戶與抵押權塗銷
房子要從賣方名下過戶給你，前提是賣方原有的銀行貸款抵押權必須塗銷。實務上，常用你的銀行貸款來償還賣方的舊貸款（稱為「代償」）。你要確保代書或雙方安排的流程安全，最好能進行「履約保證」（或價金信託）。由銀行或第三方機構保管價金，確保過戶與付款同步完成，避免賣方拿了錢不去還貸，導致房子無法過戶的風險。
雖然要額外付一筆費用（約萬分之六），但對於上千萬的交易，這筆錢買個絕對安心，我認為值得。
交屋點交：帶著檢查清單去
交屋日，帶齊裝備：契約書、身分證、印章、手機（拍照錄影）、簡易檢查工具（如：硬幣、衛生紙、插座檢測器）。按區域檢查：
- 天花板、牆角、窗框：有無水漬、壁癌、油漆剝落（可能是舊滲漏痕跡）。
- 所有水龍頭、馬桶：打開水，看排水順不順，關水後檢查管路有無漏水。
- 所有電燈開關、插座：是否都能正常使用。
- 約定附贈設備：對照契約清單，一項項確認是否都在，且功能正常。
- 鑰匙、遙控器、社區門禁卡：是否全部交付。
發現問題怎麼辦？當場在「交屋點交單」或契約附件上詳細記錄，拍照存證，並協商從「交屋保留款」中扣款或要求賣方限期修復。沒處理好前，不要輕易放掉保留款。
買房簽約疑難雜症QA
立即向房仲和賣方提出，並要求再次看屋確認。如果賣方在簽約前有刻意隱瞞重大瑕疵（如嚴重漏水卻用裝潢遮蓋），這可能涉及欺詐，你可以重新考慮是否購買或要求降價。切記，所有你發現的瑕疵，都應在契約的「標的物現況說明書」中如實記載，讓它成為契約的一部分，未來才有追究依據。不要相信「這個小問題，我們口頭說好會處理就好」這種話。
「現況交屋」常被賣方用來免除瑕疵擔保責任。你要區分「一般使用痕跡」與「重大瑕疵」。法律上，賣方對「重大瑕疵」（如海砂屋、輻射屋、主要結構損壞、非自然身故的凶宅）仍有擔保責任，無法用「現況交屋」一筆勾銷。但對於「一般瑕疵」（如壁紙污損、地板刮痕），簽了現況交屋，你可能就難以求償。最好的做法是，在簽約前詳細填寫「標的物現況說明書」，把看到的問題都寫進去，並拍照，讓「現況」的內容具體化，避免爭議。
根據《不動產經紀業管理條例》，房仲有「據實告知」及「調查」的義務。簽約時，你應確認房仲提供的「不動產說明書」是否詳實，特別是屋況調查部分（如是否標註漏水、是否為凶宅）。如果事後發現房仲明知瑕疵卻未記載，你可以向其公司及業務員追究責任。此外，注意契約中關於「服務報酬」（佣金）的條款，確認金額與支付方（通常為賣方支付）是否符合當初約定，避免簽約時被臨時加價。
