這篇文章你會學到什麼
第一次買房，走到簽約這一步，心情大概像坐雲霄飛車。興奮，但更多是緊張。怕被騙，怕合約有漏洞，怕幾百萬就這樣飛了。我記得朋友阿明去年買房，簽約時沒注意到車位權狀問題，交屋後才發現車位是使用權不是所有權，吵了半年還沒解決。這種事聽多了，你就知道簽約不是簽名那麼簡單。
台灣的房市，尤其是雙北，動輒上千萬的交易，簽約流程如果沒搞懂，後悔都來不及。這篇文章，我以自己協助過十幾位朋友買房的經驗，加上地政士的專業建議，把買房簽約流程拆解給你看。不是那種教科書式的條列，而是實戰中你會遇到的狀況。
買房簽約前的準備工作：別急著簽，先做好這些事
簽約前，很多人衝動下訂，這是最危險的。我遇過買方因為喜歡裝潢，當天就付定金，後來才發現房屋有海砂屋嫌疑，定金差點拿不回來。準備工作做足，簽約時你才有底氣。
財務規劃與貸款評估：你的錢夠嗎？
先算清楚頭期款。台灣買房，頭期款通常是總價的20%到30%，但如果你買的是老屋，銀行貸款成數可能更低，自己得多準備現金。找銀行做貸款預審，不要只問一家。我建議至少問三家銀行，比較利率和條件。有些銀行對特定區域或屋齡有優惠，像台北市的老公寓，有的銀行願意給到八成貸款，但利率高一點。
別相信仲介說的「貸款沒問題」，他們不是銀行。自己跑一趟，拿房屋資料去問，最準。
房屋調查與產權確認：這房子乾淨嗎？
產權調查是重中之重。到地政事務所申請土地和建物登記謄本，看所有權人是誰、有沒有抵押權設定。如果賣方不是所有權人，比如是繼承中或代理人，要特別小心，可能需要更多文件。
另外，調閱異動索引，看最近有沒有頻繁過戶，可能是投資客在炒房。再來，請仲介提供房屋現況說明書，但別全信。自己檢查漏水壁癌，晚上和雨天去看屋，問題最明顯。我幫朋友看過一間屋，白天漂亮，晚上發現隔壁是卡拉OK，吵到不行。
還有，查詢有沒有違建或行政限制。台北市很多頂加，如果被報拆，損失慘重。可以上內政部不動產資訊平台查詢，或問里長。
專家提醒： 簽約前，務必確認賣方的身份證和權狀正本是否一致。我碰過案例，賣方拿偽造權狀，差點騙走定金。地政士建議，直接約在地政事務所簽約，當場驗證。
簽約當天的關鍵步驟與細節：從議價到白紙黑字
簽約日，通常是付定金和簽訂買賣合約。流程看起來標準，但魔鬼在細節裡。
議價與定金支付：談價錢的藝術
議價時，別只談總價。車位、裝潢、傢電是否包含，都要寫清楚。定金通常為總價的3%到5%，支付時要拿收據，註明「定金」二字，避免賣方賴帳說是斡旋金。最好用銀行本票或匯款，留下紀錄。
我朋友曾用現金付定金，賣方後來反悔，扯皮很久。白紙黑字，支付方式寫進合約。
合約內容細項解析：一條一條看，別跳過
台灣的房屋買賣合約，常見的是內政部版的「成屋買賣契約書範本」，但仲介或賣方可能用自擬版本。不管哪種，重點條款要盯緊。
| 合約條款 | 常見陷阱 | 避坑建議 |
|---|---|---|
| 價金與付款方式 | 只寫總價，分期付款時間模糊 | 明確列出各期付款金額和日期，例如簽約款10%、用印款10%、完稅款10%、交屋款70% |
| 標的物現況 | 房屋現況說明書勾選「無瑕疵」 | 要求賣方如實填寫，並拍照存證，漏水等問題可附加但書 |
| 交屋日期與條件 | 交屋日未定，或條件不明 | 設定明確交屋日，並寫明點交項目如傢電、鑰匙數量 |
| 違約責任 | 罰則只利賣方 | 雙方違約罰則對等，通常定金加倍賠償 |
特別注意「附屬設備」清單。燈具、冷氣、廚具，品牌和數量都要列出來。我看過合約只寫「附冷氣一台」，交屋時發現是十年前的舊機種，買方氣炸。
還有，稅費負擔誰出？房屋稅、地價稅通常按交屋日比例分算，但仲介費、代書費要講好。一般買方付契稅、賣方付土地增值稅，但可議。
簽約時，買賣雙方和地政士（代書）都要在場。地政士最好自己找，或至少確認他是中立的。我傾向自己聘請地政士，費用一兩萬，但保障多。
簽約後的後續流程與注意事項：過戶、稅務到交屋
簽完約，不是沒事做。接下來一兩個月，流程跑得快不快，看你的準備。
過戶與稅務處理：文件跑起來
地政士會協助辦理過戶，買方要提供身份證件、印章，賣方要繳清貸款塗銷抵押權。這時，買方要開始辦貸款，銀行會派估價師看屋，記得配合。
稅務部分，契稅按房屋評定現值計算，大約是總價的6%到10%。地價稅則按年度比例分算。這些地政士會算，但你最好自己核對數字。
我遇過地政士漏算一筆小稅，買方多付幾千塊。自己盯緊，稅單來了馬上對。
交屋檢查與點交：最後一關，別鬆懈
交屋前，一定要做最後檢查。帶合約和現況說明書，逐項核對。水電、瓦斯、管線是否正常？馬桶沖水順不順？這些小事，入住後才發現就麻煩了。
點交時，賣方應清空房屋，除非合約寫明留傢電。鑰匙、遙控器、社區門禁卡，數量要對。我建議拍照錄影，雙方簽字確認。
尾款支付，通常是在交屋同時，用匯款方式，避免現金風險。
個人經驗： 我曾幫親戚交屋，發現牆壁有新修補痕跡，懷疑是漏水臨時處理。要求賣方提供保固，後來確實有小滲漏，賣方負責修好。所以，檢查時細心點，有疑慮就提出。
常見陷阱與專家避坑指南：新手最常犯的錯誤
買房簽約，陷阱多到數不完。這裡列幾個我親眼看過的。
陷阱一：合約附加條款字太小。 仲介可能用附加條款寫對賣方有利的條件，比如「買方同意現況交屋，不得異議」。這種條款，簽下去你就放棄追訴權。解決方法：要求字體放大，看不懂就問，別怕丟臉。
陷阱二：貸款不足的但書沒寫。 如果銀行貸款沒貸到預期成數，差額怎麼辦？合約應寫明「貸款不足由買方補足」，但可加但書「若貸款不足八成，買方有權解除契約，定金返還」。這條很重要，很多人忽略。
陷阱三：交屋日延遲罰則不明。 賣方如果延遲交屋，該賠多少？合約常只寫「按日罰款」，但沒寫基準。建議寫明「按總價萬分之五計算」，才有依據。
還有，仲介話術像「這條大家都這樣簽」，別信。每筆交易都獨特，合約要量身訂做。
我認為，最大的陷阱是心急。市場再熱，也別被趕著簽約。花錢請律師或地政士審約，值得。
買房簽約常見問題深度解答
買房簽約流程，說複雜也不複雜，但每個環節都得用心。從準備到交屋，像跑一場馬拉松，配速和耐力很重要。別指望仲介或賣方會替你著想，自己的權益自己顧。
最後提醒，台灣房市變化快，但簽約原則不變：白紙黑字、細節確認、專業協助。花點小錢請地政士，省下大麻煩。祝你簽約順利，買到夢想中的家。
