第一次買房，感覺像在迷宮裡找出口。我記得五年前自己買房時，光看契約就頭痛，差點簽下不利條款。這篇文章分享我的經驗，把買房流程拆解成簡單步驟，讓你少走彎路。無論你是首購族還是換屋族，這裡都有實用建議。
買房前的準備工作
很多人急著看房，結果預算沒抓準，白忙一場。先坐下來算算你的財務。
評估財務狀況
頭期款要準備多少？一般建議房價的兩到三成。但別忘了還有契稅、代書費、仲介費，這些雜費可能佔房價的3-5%。我當初沒算清楚，差點動用緊急預備金。
接著，檢查信用報告。聯徵中心的報告會影響房貸利率。如果有信用卡遲繳記錄，最好先處理。
確定購屋需求
你要買在哪裡？通勤時間能接受多久？列出優先順序：學區、捷運、生活機能。我朋友為了便宜買在偏遠地區，後來每天通勤兩小時，後悔莫及。
房型也很重要。預售屋、新成屋、中古屋各有優缺點。預售屋付款彈性，但風險高；中古屋可馬上入住，但可能有屋況問題。
看房與議價階段
看房不是走馬看花。我學到教訓：白天晚上各看一次，雨天更要看，檢查漏水。
如何高效看房？
帶個檢查清單：牆壁有無裂痕、水壓是否穩定、鄰居噪音。記得用手機拍下細節，方便比較。
仲介的話別全信。他們可能隱瞞缺點。我有次看房，仲介說屋齡十年，但從鄰居那聽到其實是二十年。
議價技巧大公開
議價前，先查實價登錄。內政部的實價登錄網站是必查工具。出價時，從房價的九折開始談。
議價不只是價格。可以要求附贈家具、或負擔部分稅費。我買房時，就讓賣方留下了冷氣和窗簾。
簽約與法律程序
簽約是最容易出錯的環節。契約密密麻麻，但幾個關鍵條款一定要看。
買賣契約注意事項
契約要寫清楚標的物地址、坪數、車位編號。價金付款方式分幾期？違約責任怎麼算？
特別留意「瑕疵擔保條款」。如果交屋後發現漏水，賣方要負責修繕。但很多契約寫得模糊，買方吃虧。
代書的角色與選擇
代書處理過戶和稅務。找有口碑的代書，可以透過朋友推薦或地政士公會查詢。費用大約一萬到兩萬台幣。
代書會幫你查土地建物謄本，確認產權清楚。這步不能省，我有聽過買到查封屋的案例。
房貸申請與核貸
房貸種類多，選錯可能多付利息。
房貸種類比較
| 房貸類型 | 特色 | 適合對象 |
|---|---|---|
| 一段式利率 | 利率固定，還款穩定 | 預算固定、怕利率波動者 |
| 分段式利率 | 前低後高，初期負擔輕 | 短期資金緊張者 |
| 政府優惠貸款 | 利率較低，有條件限制 | 首購族、特定職業 |
銀行喜歡收入穩定的客戶。準備好薪轉證明、扣繳憑單。如果收入不固定，提供資產證明也行。
提高核貸成功率的方法
貨比三家。不同銀行利率差到0.5%，三十年下來差幾十萬。我當初比較了五家銀行，最後選了還款彈性高的方案。
信用分數很重要。少用信用卡預借現金，保持按時還款記錄。
如果核貸不足，可以考慮保人或擔保品。但這有風險，謹慎評估。
過戶與交屋
過戶後，房子才是你的。但交屋檢查沒做好，麻煩才開始。
過戶流程 step by step
代書會帶你去地政事務所辦理所有權移轉。記得帶身分證、印章、契約書。費用包括登記規費和印花稅，大約幾千元。
過戶期間，水電瓦斯要過戶到你的名字。這些小事常被忽略，我當初就忘了瓦斯，差點沒熱水用。
交屋檢查清單
交屋時，賣方要清空房屋。但你要檢查：
- 所有燈具開關是否正常
- 馬桶沖水順不順
- 窗戶有沒有卡住
- 牆壁和天花板有無新裂痕
最好帶個朋友一起檢查，四隻眼睛比兩隻好。發現問題，當場記錄，要求賣方修復或折價。
交屋後，記得換鎖。安全第一。
常見問題解答
買房流程看似複雜，但一步步來，沒那麼可怕。我的經驗是，多做功課，別怕問問題。從財務規劃到交屋檢查，每個環節都馬虎不得。
最後提醒，房市有起伏，但買房是長期決定。找到適合自己的家，比追逐低價更重要。祝你購屋順利！
