我還記得五年前第一次買房的時候，站在銀行櫃檯前，聽到行員說我的貸款成數只有七成，整個人都傻了。那間房子總價一千兩百萬，我自備款得準備三百六十萬，差點讓我放棄購屋夢。後來花了半年時間研究，才發現很多細節沒注意到。今天我想把這些經驗整理出來，讓你少走彎路。
什麼是首購貸款成數？
簡單說，貸款成數就是銀行願意借你的錢，占房屋總價的比例。如果你買一千萬的房子，貸款成數八成，表示銀行借你八百萬，你自己要出兩百萬頭期款。聽起來很基本對吧？但魔鬼藏在細節裡。
很多人以為首購一定可以貸到八成五或九成，那是錯誤觀念。銀行看的不只是你是不是第一次買房，他們更在意你的還款能力。我朋友阿明，信用分數超高，但因為工作是自由接案，收入不穩定，最後只貸到七成五。銀行評估的方式比我們想的複雜。
首購貸款成數通常落在7成到8成5之間，但透過政府專案或特定條件，有機會拉到9成。這不是固定數字，得看你的整體條件。
台灣首購貸款政策全解析
台灣政府為了幫助年輕人買房，推出不少方案。但這些方案各有門檻，不是申請就有。
青年安心成家貸款
這是內政部營建署的熱門方案，我當初就是靠這個多貸了一點。最高可以貸到八成，但利率和條件每年都在變。2023年的版本，申請人年齡要在20到45歲，家庭成員無自有住宅。額度最高八百萬，期限30年。
但這裡有個坑：銀行承作意願。不是每家銀行都積極推這個方案，有些分行甚至會暗示你辦一般房貸比較快。為什麼？因為青年安心成家貸款的利潤對銀行來說較低。你得主動比較。
自購住宅貸款利息補貼
這個補貼是針對利息，不是提高成數。但如果你拿到補貼，每月還款壓力減輕，銀行在評估時可能會更願意給高成數。因為你的負擔能力看起來更好。根據內政部營建署的資料，補貼額度每年不同，2023年大概是一年三萬左右。
我建議先申請利息補貼，再去談貸款成數，順序很重要。銀行專員不會主動告訴你這個技巧。
| 政策名稱 | 最高貸款成數 | 關鍵條件 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 青年安心成家貸款 | 8成 | 年齡20-45歲，無自有住宅 | 利率較低，但銀行選擇少 |
| 一般首購房貸 | 7.5成到8.5成 | 信用良好，收入穩定 | 銀行主推，彈性大 |
| 公教人員貸款 | 最高9成 | 具公教身分 | 成數高，但限特定職業 |
如何計算你的貸款成數？
公式很簡單：貸款金額 ÷ 房屋總價 × 100%。但房屋總價怎麼認定？銀行會用「鑑價」和「成交價」中較低的那個來算。
舉個實例。我看中一間公寓，成交價一千萬，但銀行鑑價只有九百五十萬。如果銀行說貸款成數八成，他們是以九百五十萬為基準，所以貸款金額是七百六十萬，不是八百萬。你得自備兩百四十萬，不是兩百萬。這個落差很多人沒算到。
我自己遇過更誇張的。一間老舊公寓，銀行鑑價比成交價低了一百五十萬，等於我自備款得多準備一百多萬。後來我學會先找銀行估價，再出價談判。
計算貸款成數時，一定要用銀行鑑價為準。成交前先請銀行初步評估，避免資金缺口。
影響貸款成數的關鍵因素
銀行評估時看哪些東西？我整理成四個重點。
信用評分：這不用多說，但分數高不代表一切。我信用分數八百，但因為信用卡使用率太高，銀行還是扣分。他們看你負債比，不是只看分數。
收入穩定性：這是銀行最愛的部分。如果你是上班族，有固定薪轉，成數容易拉高。但像我之前是業務，收入起伏大，銀行就會保守。他們甚至會看你過去兩年的收入趨勢，不是只看最近三個月。
房屋類型與地點：銀行對不同房子有偏見。套房很難貸到高成數，通常只有六到七成。偏遠地區或老舊公寓，鑑價低，成數也低。新北市蛋黃區的大樓，成數可能到八成五。
其他負債：車貸、信貸、信用卡債都會影響。銀行算你的總負債比，不能超過月收入的60%。有些人忘了算信用卡分期，結果被打槍。
我曾經幫一個朋友檢視，他月收入八萬，但車貸加信貸每月還三萬，信用卡又刷了五十萬分期。銀行一算，負債比超過，只肯給七成。後來他把信用卡債清掉，成數就提高到七成八。
提高貸款成數的5個實用技巧
這些是我從失敗中學來的，有些甚至跟銀行專員吵架才問出來。
技巧一：增加擔保品。如果你有另一間房子或土地，即使不在你名下，可以請家人提供擔保。銀行看到多一層保障，成數可能多給半成到一成。但這得家人同意，而且文件要齊全。
技巧二：集中往來銀行。把你的存款、投資、信用卡都放在同一家銀行。銀行喜歡忠誠客戶，他們內部有個「貢獻度」評分。我在國泰世華放了一百萬定存，談貸款時成數多了5%。
技巧三：拉長貸款期限。期限從20年拉到30年，每月還款額降低，銀行覺得你負擔能力變好，可能提高成數。但總利息會變多，得自己取捨。
技巧四：提供額外收入證明。兼職收入、租金收入、投資收益，這些都可以算進去。但要有正式紀錄，比如報稅資料或合約。我朋友當家教，每月多兩萬收入，他提供學生家長簽名的合約，銀行認可了。
技巧五：比較多家銀行。不要只問一家。每間銀行的政策不同，甚至同一家銀行的不同分行，審核標準都有差異。我問過三家銀行，成數從7.5成到8.2成都有。多比較絕對不吃虧。
注意：提高成數可能伴隨更高利率或額外費用。一定要把總成本算進去，不要只看成數數字。
常見錯誤與避坑指南
這裡分享一些新手常犯，但很少人提到的錯誤。
錯誤一：太早申請信用查詢。買房前六個月，盡量不要申請新的信用卡或貸款。每次申請，銀行都會調聯徵記錄，次數太多會扣分。我曾經一個月內申請三張信用卡，結果買房時被銀行問東問西。
錯誤二：忽略配偶的信用狀況。如果你是夫妻共同申請，銀行會看兩個人的信用。一方信用差，整個案子可能被打折。我同事就是這樣，太太有信用卡遲繳記錄，成數從八成降到七成五。
錯誤三：相信口頭承諾。銀行專員說「應該可以貸到八成五」，但沒寫在合約裡，最後可能只有八成。一定要拿到書面初步審核結果，再付訂金。
錯誤四：沒算到隱藏成本。契稅、代書費、仲介費、火險地震險，這些加起來可能幾十萬。如果你把自備款算得太緊，可能不夠付。我建議多準備總價的5%當預備金。
還有一個微妙點：銀行評估你的職業時，有行業偏見。科技業、醫生、老師，成數通常較高。服務業或藝術工作者，銀行會更嚴格。這不公平，但現實如此。你可以強調工作的穩定性和未來收入成長，來說服銀行。
FAQ：首購貸款成數的疑難雜症
寫到這裡，我想起當初為了貸款成數，跑了十幾家銀行，晚上睡不著覺。但現在回頭看，那些掙扎都值得。買房是人生大事，貸款成數只是第一步，後面的還款規劃更重要。
如果你正在準備首購，別怕麻煩。把資料準備齊，多問多比較，總會找到適合的方案。有問題可以留言，我會盡量分享經驗。
