直接講結論：一般人常聽到的「房貸最高可以貸八成」，那只是一個理想值，或者說是天花板。實際上，你能拿到幾成，是銀行根據一堆條件精算後的結果。我幫朋友處理過好幾次房貸申請，看過太多人以為自己準備兩成頭期款就夠了，結果銀行只願意貸七成甚至六成五，整個購屋計畫差點崩盤。這篇文章就是要拆解背後的遊戲規則。
成數差一成，以一千萬的房子來說，就是一百萬的現金缺口，這可不是小數目。
📌 快速導覽：這篇文章你會知道
什麼是房貸成數？不是你想的那樣
房貸成數，白話講就是「銀行願意借你房子總價的百分之多少」。但這裡有個新手最容易搞錯的關鍵：分母不是你的「買賣合約價」，而是銀行的「鑑估價格」。
我舉個實例。去年我朋友小陳看上一間中古公寓，跟屋主談好以1000萬成交。他興沖沖地以為可以貸到800萬（八成），結果銀行派估價師去看，認為那區的行情每坪大概低一點，加上屋況有些瑕疵，最後只估了950萬。銀行核貸七成五，也就是950萬 x 75% = 712.5萬。
小陳傻眼了。他原本預期自備款是200萬，現在變成要準備1000萬 - 712.5萬 = 287.5萬。突然多出將近90萬的資金缺口。
這就是殘酷的現實。銀行是根據它認定的價值（鑑價）來計算，不是你的買價。如果買價高於行情，你就要準備更多自備款來補足差額。
影響房貸成數的四大關鍵因素
銀行審核成數，就像在幫你和房子做全身健康檢查。主要看四個面向：
1. 房屋本身條件（佔比最重）
房子是貸款抵押品，它的好壞直接決定銀行願意承擔多少風險。你可以參考下面這個簡單的對照表：
| 房屋類型 / 條件 | 一般可貸成數範圍 | 銀行眼中的風險與備註 |
|---|---|---|
| 新建案（預售/新成屋） | 75%~80% | 風險最低。有建商餘屋貸款擔保，地段規劃明確，成數最優。 |
| 電梯大樓（屋齡15年內） | 70%~78% | 主流產品，流通性佳。管理好、位置優的社區有機會衝高。 |
| 公寓（屋齡30年內） | 65%~75% | 看地段與屋況。台北市精華區老公寓可能還有七成五，但偏遠或過老（35年以上）的，六成五都算客氣。 |
| 工業住宅/套房 | 通常低於60% | 銀行眼中的「非主流產品」，貸款限制多，成數低、利率高。 |
| 位於偏遠、災害潛勢區 | 成數大減，甚至拒貸 | 流動性風險高，銀行非常保守。 |
屋齡是硬傷。超過40年的房子，除非在黃金地段，否則很多銀行會直接婉拒，或是成數降到六成以下。這不是歧視，而是銀行考量未來轉手處分的難度。
2. 申請人條件（你的財務體質）
房子再好，你本人條件太差，銀行也會怕你還不出錢。他們看這些：
- 信用評分： 聯徵中心的信用報告是關鍵。有信用卡遲繳、預借現金、負債比過高，分數就會掉。分數低於600分，想談到高成數很難。我建議在買房前半年，就去聯徵中心申請一份自己的信用報告看看，有問題趕緊處理。
- 收入與職業： 穩定壓倒一切。軍公教、大型企業員工，即使收入不是頂高，但因為穩定，成數往往比高收入但不穩定的業務員或自營商更好談。銀行會看你的收入負債比（DBR），一般要求每月房貸支出不超過月收入的60%。
- 財力證明： 除了薪轉帳戶，如果你有定存、股票、基金等其他資產證明，大方提供給銀行。這能證明你的還款能力與備援財力，有助於爭取條件。
3. 貸款用途（買第幾間房）
這就是央行信用管制（選擇性信用管制）的影響。為了打擊炒房，央行對不同類型的貸款戶有不同成數限制：
- 首購族： 限制最寬鬆，有機會談到最高八成（但還是要回歸上述1、2點）。
- 第二戶房貸（無寬限期）： 在特定管制區域（如六都等），最高通常就是七成，而且幾乎不給寬限期。
- 第三戶以上/公司法人購置住宅： 限制更嚴，成數可能只有四到六成。
這個政策會變動，申請前最好查一下央行最新規定。
4. 往來銀行與專案
不同銀行的風險胃納不同。A銀行可能不喜歡老公寓，但B銀行在該區域有分行，比較熟悉就願意承作。同時，你是該銀行的薪轉戶、有長期存款或投資，成為「VIP客戶」，銀行通常會給更優惠的成數與利率。
多問幾家，絕對是真理。
如何提高我的房貸成數？兩大方向實戰
如果你擔心成數不足，可以從「銀行端」和「自身端」雙管齊下。
從銀行端著手：提升房屋價值與選擇對的銀行
帶銀行喜歡的裝潢估價： 這是一個小技巧。如果房子有些老舊，但你打算整理，可以在申請房貸前，先找設計師出一份簡單的裝修規劃與估價單（例如：更新水電、廚衛翻新）。向銀行說明未來整理後的價值會提升，有時能讓估價師在鑑價時稍微樂觀一點。
鎖定「區域型」或「積極型」銀行： 有些銀行在某些地區為了衝刺業務，鑑價會比較貼近市場行情，成數也給得大方。這需要透過房仲或貸款經理人多方打聽。
考慮「建商配合款」或「政策性貸款」： 買預售屋，建商合作的銀行為了整個案場的貸款順利，條件通常不錯。首購族一定要善用「內政部自購住宅貸款利息補貼」或其他青年安心成家方案，雖然有額度上限，但搭配一般銀行貸款，能有效降低自備款壓力。
從自身端著手：強化你的財務形象
提前養信用： 至少提前半年，確保所有信用卡全額繳清，不要使用循環利息，減少信用查詢次數（例如別亂辦信用卡或信貸）。
集中你的資金流： 把資金集中在主要往來銀行的帳戶，讓銀行看到穩定的薪資流入和一定的存款結餘，這比分散在各家銀行更有說服力。
提供「加分」財力證明： 年度報稅的綜合所得稅結算申報書、固定配息的股票庫存、甚至是有價值的保單，都可以作為輔助財力證明。
還有一招，如果你的父母或配偶信用與收入良好，可以請他們當「保證人」或「共同借款人」。這能大幅提升銀行的信心，但前提是你們關係要夠好，對方也清楚這是共同責任。
關於房貸成數，你可能還想問這些
我買的是30年老屋，房貸可以貸幾成？有沒有機會到七成？
機會有，但條件嚴苛。除了地段要夠好（例如台北市大安、信義區的精華地段），你的個人條件必須非常優秀：信用分數接近滿分、收入穩定且負債比極低。同時，屋況不能太差，沒有明顯的安全疑慮。最好主動提供房屋整建計畫，並向多家區域型銀行詢問。普遍來說，準備四成自備款會是比較安全的規劃。
銀行鑑價比我的買價低很多，怎麼辦？有什麼補救方法？
這是實務上最常見的衝突。首先，立刻向其他兩三家銀行申請估價，因為鑑價有主觀成分。其次，提供近期同社區、同類物件的實際成交合約給銀行參考（可以請房仲幫忙），據理力爭。如果差距實在無法彌補，最後手段就是和賣方協商，看能否根據銀行鑑價調整成交價（通常很難），或者你必須動用其他備用資金，或尋求親友短期週轉來補足鑑價與買價間的成數缺口。這也提醒我們，下斡旋或簽約前，最好先找一兩家銀行做「免費初估」。
信用有點小瑕疵，但收入很高，這樣成數會被影響嗎？
會，而且影響可能比你想的大。銀行是風險控管機構，它們寧可貸款給「收入穩定但中等」的客戶，也不願貸給「收入高但不穩定或有信用風險」的客戶。信用瑕疵（如遲繳）代表還款紀律有問題，這是紅旗。即使你年收入數百萬，銀行可能還是會用降低成數（例如別人都八成，給你七成）或提高利率來彌補它認定的風險。在申請房貸前，務必把信用瑕疵處理乾淨並等待一段時間（至少半年到一年），讓聯徵紀錄更新。
總結來說，「房貸可以貸幾成」沒有一個標準答案，它是銀行對「房屋價值」和「你這個人」的綜合評分結果。與其事後懊惱，不如在開始看房時，就同步檢視自己的信用與財務狀況，並對目標物件的可貸成數有一個務實的預估。
記住，自備款永遠準備得比你想的再多一點，才是購屋路上最穩健的策略。
