你可能覺得看新成屋很簡單，走進去看看裝潢、摸摸牆壁就好。但我做了十幾年房仲，看過太多人因為沒問對問題，交屋後才發現漏水、結構瑕疵，甚至建商跑路。今天我就直接告訴你，看新成屋時，問問題比看裝潢重要一百倍。這不是危言聳聽，而是血淚教訓。
我記得去年有個客戶，林先生，他看了一間新成屋，裝潢得美輪美奐，銷售人員一直強調智慧家居系統。他心動了，沒多問就簽約。結果交屋後三個月，牆壁開始出現裂痕，一查才發現建商用的水泥比例不對。如果當初他問了幾個關鍵問題，就能避免這場災難。
所以，這篇文章我會分享看新成屋必問的10大問題，從建商信譽到隱藏細節。我不是要嚇你，而是幫你武裝起來，讓你看屋時能直擊核心。
為什麼問問題比看裝潢更重要？
裝潢可以改，但房屋結構、建商信譽這些基礎東西，一旦出問題就是大麻煩。新成屋看起來光鮮亮麗，但魔鬼藏在細節裡。
很多銷售人員會用華麗的展示間轉移你的注意力。他們帶你看大理石檯面、進口衛浴，卻避談管線材質或保固期限。這不是說他們壞，而是商業手法。你的任務就是突破這層迷霧。
問問題不只是獲取資訊，更是一種談判策略。當你問出專業問題，銷售人員會知道你不好唬弄，可能更願意給出優惠或坦白潛在問題。我遇過一個案例，客戶問了關於地震帶的結構設計，銷售立刻態度轉變，主動提供更多檢測報告。
記住，新成屋的價格包含未來幾十年的居住品質，問對問題就是對自己投資負責。
必問清單：從建商到細節的10大問題
這份清單是我多年經驗總結，分成三大類：建商、房屋本身、周邊環境。別只是看看，最好用手機記下來，看屋時一條條問。
關於建商，你該問什麼？
建商是房屋的靈魂。問這些問題能避免買到地雷建案。
- 建商過往案件評價如何？ 要求提供過去五年內完工的案例名單，並上網查詢評價。你可以參考內政部不動產資訊平台的建商評鑑資料，雖然不是絕對，但有參考價值。
- 保固期限多長？具體內容是什麼？ 新成屋通常有結構保固（如15年）和設備保固（如1年）。問清楚保固範圍，是否包含防水、管線。有些建商會玩文字遊戲，只保固主結構，其他一概不管。
- 建案是否有取得相關認證？ 例如台灣建築中心的耐震標章或綠建築標章。這不是必須，但有認證通常代表品質較有保障。
我曾經手一個建案，建商規模很小，但過往案件漏水糾紛一堆。客戶沒問，後來交屋後每逢下雨就滲水，求償無門。所以，別怕問得直接。
關於房屋結構，哪些問題不能漏？
結構問題最難事後補救，一定要問仔細。
| 問題 | 為什麼要問 | 理想答案參考 |
|---|---|---|
| 使用的鋼筋、水泥規格是什麼？ | 確保結構強度，避免偷工減料 | 提供材料證明，如CNS國家標準 |
| 管線材質是PVC還是耐熱材質？ | 影響消防安全與耐用度 | 使用EMT管或耐熱PVC，並有消防認證 |
| 樓板厚度多少？隔音設計如何？ | 避免樓上腳步聲干擾 | 厚度至少15公分，有隔音墊層 |
| 防水工程做在哪裡？保固多久？ | 預防漏水，尤其是浴室、陽台 | 全室防水，保固至少5年 |
這些問題銷售可能答不出來，但你可以要求提供工程藍圖或施工說明書。如果他們推託，就要警惕。
一個小技巧：問「你們的樑柱接合處是用什麼工法？」如果對方能詳細說明，比如使用韌性接頭，那代表建商有一定水準。反之，如果含糊帶過，可能就有問題。
周邊環境與未來發展，如何提問？
房子不是孤立的，周邊環境影響生活品質。
- 附近是否有嫌惡設施？ 如加油站、變電所、墓地。銷售不會主動提，你要自己查或直接問。可以參考地方政府的地籍資料。
- 未來五年內的區域發展計畫？ 詢問是否有新建道路、商場或公共建設。這會影響房價和便利性。例如，台北市的都市計畫資料可以公開查詢。
- 社區管理規約草案內容？ 新成屋通常有預售時訂的規約，問清楚是否有不合理條款，如寵物限制、裝修規定。
我有個客戶買了新成屋，後來旁邊蓋了高架橋，噪音問題嚴重。如果他當初問了區域計畫，就能避免。
實戰場景：假設你正在看一間新成屋
讓我們模擬一個情境。你走進台北市文山區的一個新成屋建案，銷售人員迎上來。別急著看樣品屋，先坐下來問這些問題。
首先，寒暄後直接切入：「請問這個建案的建商是誰？過去在文山區有其他作品嗎？評價怎麼樣？」
銷售可能開始介紹品牌歷史，你接著問：「那結構保固是幾年？有沒有書面保證？如果漏水，處理流程是什麼？」
然後，要求看工程藍圖。指著浴室區域問：「這裡的防水做幾層？用的防水材料是哪個牌子？」
走到陽台時，問：「這陽台的排水坡度夠嗎？會不會積水？」
最後，問周邊：「我聽說附近有計畫蓋市場，是真的嗎？社區的垃圾處理方式是什麼？」
這樣問下來，銷售會知道你認真，可能更願意提供折扣。我教過一個朋友這樣做，他最後談到了每坪減價兩萬。
關鍵是保持禮貌但堅定。你不是來找碴，而是做明智決定。
專家獨家建議：那些銷售不會告訴你的事
做了這麼多年，我發現有些細節連銷售自己都不清楚，或者故意不提。這裡分享幾個非共識觀點。
第一，檢查電箱配置。很多新成屋為了美觀，把電箱藏在櫃子裡，但這可能違反消防法規。問清楚電箱位置是否便於檢修，迴路設計是否足夠。我見過一個案子，電箱塞在衣櫃深處，後來跳電時根本找不到開關。
第二，問「你們的汙水管線有沒有獨立通氣管？」這聽起來專業，但很重要。沒有通氣管的話，排水容易有異味或堵塞。銷售可能愣住，但這能逼他們去查資料。
第三，關注樓梯間和逃生梯。銷售通常只帶你看室內，但公共空間的品質反映建商品質。看看梯間牆壁是否平整，照明是否充足。這關係到安全。
第四，別忽略「驗屋程序」。問清楚交屋前是否有正式驗屋流程，建商是否提供驗屋清單。有些建商會草草帶過，但你可以要求第三方驗屋，費用可能自己出，但值得。
這些點子來自我的實際經驗。有一次陪客戶驗屋，我們發現陽台排水孔根本沒接管道，水會直接滲到樓下。如果沒問驗屋細節，根本不會發現。
FAQ：看新成屋的常見疑問解答
總結一下，看新成屋不是逛街，而是偵探工作。問對問題能揭開華麗外表下的真相。從建商信譽到水管材質，每個細節都影響你的居住品質。
別怕問太多，你的錢值得最好的保護。下次看屋時，帶著這份清單，你會發現自己更有底氣。
如果還有疑問，歡迎分享你的經驗。畢竟，買房是人生大事，多一點準備，少一點後悔。
